Обзор рынка земли и загородной недвижимости Иркутска

15.10.2012 · Версия для печати

Исследование рынка земельных участков Иркутской области от компании "Инвест38".

Отметим, что в нашей компании введена новая система учета населенных пунктов и способ отнесения их к определенным трактам и направлениям. Теперь один населенный пункт, садоводство или коттеджный поселок могут входить сразу в несколько направлений оценки. Например, поселок «Молодежный» мы относим как к Байкальскому тракту, так и к пригороду Иркутска. На базе этого решения сформированы новые направления оценки, например, «Пригород Иркутска» и «По железной дороге в Слюдянку». Эти направления, на наш взгляд, заслуживают отдельного внимания, так как особо выделяются в глазах иркутского потребителя. К пригороду относятся многочисленные коттеджные поселки и жилые садоводства вокруг нашего города, это и когорта поселений за Юбилейным – Хрустальный, Изумрудный, Березовый (а их там несколько), плюс несколько садоводств-сателитов, поселки за Первомайским – Николов Посад, Сергиев Посад, Ново-Иркутский и так далее, обходя все остальные тракты. При этом «Пригород Иркутска» может быть интересен тем, кто собирается жить совсем-совсем недалеко от города, но в куда более комфортных экологических и финансовых условиях. Наш отчет покажет, насколько цены на недвижимость отличаются от истинно городских. Ну а по железной дороге в сторону г. Слюдянка издавна находится бессчетное множество садоводств с дачами, доставшихся иркутянам в советский период. Здесь свои правила, законы жизни и совсем-совсем небольшие цены.

Начнем наш обзор, как всегда, с общего взгляда на рынок земельных участков Иркутска и Иркутского района. Здесь мы рассмотрим вместе все возможные предложения рынка – очень дешевые и очень дорогие, огромные сельскохозяйственные угодья и небольшие участки для строительства. Уверенное лидерство по общему объему (количеству участков в продаже) уже несколько лет поддерживает Байкальский тракт. Он поставляет от 15 до 18% всех участков. Большинство остальных трактов держатся в районе 10-14% от общего предложения. Меньше всего участков продается по очень короткому Плишкинскому тракту (1%), Московскому тракту (2%) и не более 7% от общего числа по станциям железной дороги в Слюдянку.

А вот если судить по общей площади, то тут лидеров двое. И в их число не входит Байкальский тракт с его дорогими и маленькими землями. Это король полей овощей и злаков – Качугский тракт и его сателлит – Александровский тракт. 34% и 38% всех продаваемых площадей принадлежат им соответственно. Следующий «гигант» - тракт Култукский с широкими угодьями в районе Шелехова и поселков за ним. Ну а остальные тракты – это всего лишь 1-3% на каждого! Например, лидер «количества» явно уступил в площади – по Байкальскому тракту продается лишь 3% площади всех земельных участков.

А вот в ценах, как это не было бы странным, у нас опять другой лидер. С землей в Иркутске вот уже полтора года происходят совсем неприятные для покупателя явления. Как мы еще расскажем в этом отчете, весь 2011 год росла цена потребительского сегмента рынка земли в городе, а вот в целом по всем земельным участкам цена неудержимо начала расти как раз с конца 2011. Средняя стоимость сотки возросла со 140 тысяч до 180 тысяч рублей. И рост, судя по всему, будет продолжаться. Опять же, повторим, сейчас мы рассматриваем весь рынок в целом, а не только его часть, наиболее привлекательную для массового потребителя, поэтому существенное влияние на эту цену оказывает недвижимость в центре города, цена на которую превышает все разумные пределы. По остальным трактам средняя цена практически не изменилась за два года, лишь небольшие коррекции в сторону снижения были, как мы уже неоднократно отмечали, у Байкальского тракта.

Рассматривать рынок в целом достаточно неблагодарное занятие – существенное влияние на него оказывают факторы элитарности земли, цена для больших площадей сельскохозяйственных угодий формируется уже иным образом, а земельный участок на ул. 1-я Советская в Иркутске стоит совсем не так, как, например, такой же в Жилкино. Поэтому самое время взглянуть на рынок массового потребителя (на диаграммах, кстати, показан как раз только этот сегмент рынка). На недорогие земельные участки (до 2 млн. рублей) и небольшой площадью (до 100 соток). Сначала взглянем на количество участков в продаже. И, в отличие от рынка в целом, в этом сегменте все более-менее равномерно. Тракты в сторону Мельничной пади, Александровский, Байкальский, Голоустненский, Качугский, Култукский обладают 11-16% от общего числа участков в продаже. Совсем немного, как, впрочем, и всегда, у Плишкинского тракт с 1% и 3% у Московского (Красноярского) тракта. За последние три года эти соотношения практически не изменялись, но исключение составляет Иркутск. Объем предложений недорогих участков массовой доступности с 2010 года сократился более чем в полтора раза! С 14% от общего числа до 9%! При этом темпы падения не изменяются, поэтому можно предположить, что количество доступных продаваемых участков в городе будет только сокращаться.

И по общей площади земли это снижение также проявляется. В таких же пределах. С таким же темпом и с аналогичным прогнозом. А другим трактам принадлежит от 10 до 15% всех земель по общей площади. Исключения известны – Плишкинский и Московский тракты. Интересно посмотреть на средний размер продаваемого участка. Самые большие участки, аж по 18 соток продают по Качугскому тракту. Недавно его почти догнали Голоустненский и Александровский тракты с 16 сотками, а небольшие земли в Иркутске – не более 10 соток. И эта тенденция последние годы не меняется, что, возможно, и радует. Ну а самые крошечные участки – нарезки по садоводствам на станциях железной дороги в Слюдянку. В среднем – 9 соток, а по факту большинство – 6. Оно и понятно, советская классика.

Настало время серьезно поговорить о ценах на землю. И не о фантастических ценах центра Иркутска, а о тех, что могут позволить себе граждане для строительства дачи, проживания в небольшом коттедже, посадки фруктовых деревьев недалеко от города или на его окраине, в хорошем, благополучном районе. Высокая цена на земельные участки в Иркутске в конце 2011 еще увеличилась в среднем на 10% и впервые за три года превысила показатель в 90 тысяч рублей за одну сотку. Стабильным эти года оставался Байкальский тракт (коррекция цен на нем касалась только участков с завышенной ценой) – в среднем, 70-75 тысяч рублей за одну сотку. Неожиданно в прошлом году подорожали участки по Московскому тракту. Почти на 25% с 30 до 40 тысяч рублей. Все остальные тракты держатся как раз в этих же и границах, исключение составляет, как и обычно, участки по железной дороге в Слюдянку – цена за три года снизилась почти в полтора раза! И сейчас чуть превышает 10 тысяч рублей за одну сотку. Это направление во многих отношениях считается потребителем нецелесообразным для ведения хозяйства. Сложная транспортная доступность, перенаселенность, неудобное, зачастую холмистое расположение участков, да и локальные климатические условия не могут конкурировать с тем же Александровским трактом. Хотя инженерная инфраструктура участков может конкурировать со многими садоводствами самого Иркутска, цены между ними отличаются девятикратно!

Рассмотрим еще один немаловажный сегмент рынка, который легко (в отличие, например, от коттеджного строительства) поддается статистическому анализу – дачные участки. Треть всех участков поставляет Байкальский тракт. Оно и понятно. Первые несколько километров его густо усеяны старыми и новыми садоводческими объединениями, а теперь, вдобавок, осваивается и левая, неприбрежная сторона. 20% - это пригород Иркутска, 17% - в сторону Мельничной пади, 10% дач у Александровского тракта, а остальные тракты находятся в пределах 3-7%. Качугский тракт, безусловный лидер по площадям и объемам земли, очень скуден на дачное предложение. Активное превращение земли в сторону дачных условий только началось, и продавать пока практически просто нечего. Да и не хочется. Особые условия тракта, хорошая транспортная доступность и инфраструктура, а также невысокие цены позволяют построить на нем уютное жилье. А это уже не дачный летний домик и 6 соток клубники и вишней. Это капитальное многолетние строение, как минимум двухэтажное, с площадью многокомнатной иркутской квартиры и гаражом для машин. Поэтому много на Качугском тракте коттеджей и коттеджных поселков, а вот дачи уютно строить среди коллег по ремеслу – в садоводческих хозяйствах, но уже ближе к Иркутску или в издавна предназначенных для этого местах, например, в сторону Мельничной пади. Что и подтверждается статистикой: более половины всех дач по количеству и площади расположены там, в Иркутске и по Байкальскому тракту.

При этом оценив суммарную стоимость дачного сегмента можно сказать, что дачи по Байкальскому тракту стоят столько же, сколько и все вместе дачи в других районах! Это не удивляет, если взглянуть на тренды развития цены. За последние два года, начиная с лета 2010 года, дачи по Байкальскому тракту подорожали на 20%! С 170 тысяч рублей за сотку до 214 в октябре 2012. В Иркутске же с 2010 года цена до лета 2011 немного снизилась, со 150 до 130 тысяч рублей, а последний год также начала расти и достигла на сегодняшний момент 145 тысяч рублей.

Полтора года назад мы рассказывали, что цена на дачи по тракту в сторону Мельничной пади выросла за 2010 год в полтора раза – с 70 до 100-110 тысяч рублей. И с тех пор с интересом наблюдали за ситуацией. Конечно, подобное заявление спровоцировало определенные колебания на рынке. Продажи резко остановились: продавцы решили подержать участки с целью их возможного удорожания, а покупатели не решались брать те участки, которые совсем недавно стоили не так дорого. Дешевле этих дач зимой 2010 года не было ничего – Култукский и Московский тракт стоил порядка 70 тысяч рублей, а дачи по железной дороге в Слюдянку и вовсе около 90 тысяч рублей. Сейчас мы наблюдаем иную картину. Цены в сторону Мельничной пади стабилизировались в районе 95 тысяч рублей за сотку и не меняются последний год. Култукский тракт, с дачами в районе Смоленщины и Шелехова подешевел до 65 тысяч рублей за одну дачную сотку, а вот в районе станций «Дачная», «Олха», «Летняя» или у «Голубых елей» покупателей практически нет, что вынуждает продавцов идти на крайние меры, отдавая участки с домом (старым, еще советской постройки), баней и многолетними насаждениями за бесценок – 50 тысяч рублей стоит сейчас одна сотка такой дачи. Что вкупе с 6 сотками земли обойдется покупателю в среднем 300 тысяч рублей – несравненно дешевле, чем где бы то ни было еще.

Напоследок покажем тенденцию сокращения объема оборота иркутских и пригородных земель еще одним способом – рассмотрим предложение согласно удаленности участков от Иркутска. Здесь все еще более трагично: за три года, которые охватывает наш отчет количество земельных участков в радиусе не более 10 км от Иркутска сократилось в почти полтора раза. С 50% в 2010 до 36% на осень 2012. Уровни «от 25 до 64 км» и «от 65» остаются неизменными, но участков «от 10 до 25 км» стало несравненно больше в продаже.

Таким был рынок земли и загородной недвижимости Иркутска последние три года. Недорогой земли в Иркутске становится все меньше, уже в полтора раза меньше, чем было в 2010-м. При этом земля в городе всегда оставалось дорогой, но в прошлом году превысила отметку 90 тысяч рублей за сотку и продолжает увеличивать свою стоимость, хотя и не такими темпами как в 2011-м. Дачи в сторону Мельничной пади давным-давно перестали стремительно дорожать, уровень спроса и предложения зафиксировал их в районе 95 тысяч рублей за сто квадратных метров земли. А вот рост цен на дачи по Байкальскому тракту мы не смогли вовремя предугадать. Казалось бы, совсем недавно, в 2009-м, стремительно взлетевшие цены вынуждены были опуститься до мыслимых пределов, так спустя год они начали подниматься вновь. На этот раз медленно, осторожно и только в осенний период, не летом. Каждую осень дачи правового берега водохранилища прибавляют 10% к своей цене. Рост 2012 года также уже начался в сентябре. Дешевле всех стоит и земля и дачи на станциях по железной дороге в Слюдянку. Туда ведет вполне приличная (хотя бы на участке от Олхи до Большого Луга) автодорога, ходят электропоезда, есть центральное водоснабжение и электричество, течет недалеко речушка. Но иркутяне и жители Шелехова не спешат покупать там участки. Земля и дачи стоят экстремально дешево и продолжают дешеветь - покупатели готовы на хороший торг ради избавления от наследия 6 соток ушедшей эпохи.

Информация предоставлена компанией Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru